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Mietrecht goes pandemic

Auch die Rechtsabteilung steht in der Pandemie vor vielen neuen Herausforderungen

Derzeit erlebt ein altbekanntes Instrument des Rechtsverkehrs eine Renaissance. Die Rede ist von § 313 Abs.1 BGB. Dieser gibt betroffenen Parteien eines Rechtsgeschäfts die Möglichkeit, bestehende Verträge anzupassen. Somit soll der Fortbestand des Rechtsgeschäfts ermöglicht werden, obwohl sich äußere Umstände in von den Parteien nicht vorhergesehener Weise – die Geschäftsgrundlage – geändert haben.

In vielen gewerblichen Mietverhältnissen kommt dieses Phänomen derzeit zum Tragen. Umsatzausfälle in beachtlicher Höhe und auf beachtliche Dauer führen unweigerlich zur Frage der Behandlung von dennoch weiterlaufenden Kosten, ganz weit vorne neben der Frage von Personalkosten relevant: die Miete.

Dabei sind die Fragestellungen vielfältig. In den aktuellen Zeiten dürfte einigermaßen klar zu erkennen sein, dass die Mietvertragsparteien in aller Regel eine staatlich erzwungene Schließung des Mietgegenstandes nicht vorhergesehen haben, und wenn doch, dann hätte man eine andere Miethöhe vereinbart. Die Frage allerdings, wer das Risiko für diese Umstände zu tragen hat, ist zurzeit durchaus streitig. Kürzlich entschieden 2 Oberlandesgerichte unterschiedlich:

Mangel und/oder Geschäftsgrundlage?

Eine Corona-bedingte Anordnung der Schließung einer Gewerbemietfläche begründe nach dem Oberlandesgericht Karlsruhe (Urteil vom 24.02.2021, 7 U 109/20) keinen Sachmangel der Mietsache und den Mietern sei es nur dann wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage unzumutbar, den vollständigen, vereinbarten Mietzins weiter zu zahlen, wenn dies ihre Existenz vernichten oder ihr wirtschaftliches Fortkommen zumindest schwerwiegend beeinträchtigen würde. Dafür seien die Umstände des Einzelfalles zu prüfen und zu bewerten. Im Ergebnis lehnte das Gericht einen Anspruch auf Anpassung des bestehenden Mietvertrages ab.

Das Oberlandesgericht Dresden (Urteil vom 24.02.2021, 5 U 1782/20) ist dagegen der Meinung, dass aufgrund der Corona-bedingten Schließung der Gewerbemietfläche eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages im Sinne von § 313 Abs. 1 BGB eingetreten sei. Auf die Frage, ob die Schließung einen Mangel der Mietsache darstelle, komme es gar nicht an. Der Vertrag sei daher anzupassen und die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung zu reduzieren. Da keine der Parteien die Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder vorhergesehen habe, sei es angemessen, die damit verbundene Belastung gleichmäßig auf beide Parteien zu verteilen.

Wenn zwei sich streiten…

Es dürfte zu erwarten sein, dass sich in Kürze der Bundesgerichtshof mit diesen widerstreitenden Entscheidungen befassen wird, zumal beide Fälle denselben Kläger, eine Textilhandelskette, betreffen.

Eine mögliche Klarstellung der Verhältnisse durch den Bundesgerichtshof dürfte sodann auch eine Klarstellung beinhalten, welchen konkreten Anwendungsbereich eine gerade erst im Dezember 2020 im Zuge der Pandemie erlassene gesetzliche Regelung hat, nämlich Art. 240 § 7 EGBGB. Darin heißt es: Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb eines Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, dann wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

Demnach hat der Gesetzgeber einen (sehr) deutlichen Hinweis darauf gegeben, dass er die Vertragsanpassung als das Mittel der Wahl in Fällen, wie beschrieben, ansieht.

Die Devise dürfte lauten, miteinander zu sprechen, gut zu verhandeln und so trotz aller Widrigkeiten möglichst schadlos durch die Pandemie zu kommen. Die Unwägbarkeiten der Pandemie und der Anwendung des neuen und altbekannten Rechts auf die außergewöhnlichen Umstände lassen zudem eine begleitende Beratung sinnvoll erscheinen. Es kommt auf den gut beurteilten Einzelfall an.

Ach ja, und dann noch dies:

Wichtig für die eifrigen Rechner unter den Unternehmenslenkern, die möglicherweise ebenso wie der Verfasser in diesen Zeiten einige Bürotätigkeiten zwischen Standort und Home-Office ins Auto verlegen: Obacht! Mit Beschluss vom 10.12.2020 (4 StR 526/19) lässt uns der Bundesgerichtshof wissen:

„Taschenrechner am Steuer verboten.“

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall war ein Autofahrer vom zuständigen Amtsgericht zu einer Geldbuße verurteilt worden, weil er während der Fahrt einen Taschenrechner bedient hatte. Der BGH hat nun entschieden, ein Taschenrechner sei ein der Information dienendes elektronisches Gerät im Sinne des § 23 Absatz 1a StVO. Am Steuer darf ein Taschenrechner daher nicht benutzt werden.

Dr. Uwe-Christian Klipsch, LL.M.
Der Verfasser ist Rechtsanwalt bei Klahn & Partner Rechtsanwälte mbB,
Brauerstraße 7 in Mölln.

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